La location saisonnière est une alternative de plus en plus prisée par les propriétaires souhaitant rentabiliser leur bien immobilier. Mais elle s’accompagne d’une réglementation spécifique et de dispositifs fiscaux à connaître pour en tirer le meilleur parti. Cet article vous éclairera sur les règles à respecter et les astuces pour optimiser votre fiscalité.
Réglementation des locations saisonnières
La location saisonnière est définie comme une location de courte durée, généralement inférieure à 90 jours, d’un logement meublé destiné à accueillir des vacanciers. Elle est soumise à plusieurs obligations légales :
- Déclaration en mairie : dans certaines communes, notamment celles classées comme stations touristiques ou thermales, la déclaration préalable en mairie est obligatoire. Le propriétaire doit remplir un formulaire Cerfa n°14004*03 et fournir les informations concernant le logement (adresse, surface, capacité d’accueil).
- Respect des normes de sécurité : le logement doit être conforme aux normes de sécurité et d’habitabilité en vigueur (détecteurs de fumée, installation électrique aux normes). En outre, dans les immeubles collectifs, l’autorisation de la copropriété peut être nécessaire pour louer en saisonnier.
- Paiement de la taxe de séjour : cette taxe, dont le montant varie selon la commune et la catégorie du logement, doit être reversée à la collectivité par le propriétaire. Celui-ci peut la facturer directement au locataire ou l’inclure dans le prix de la location.
Régime fiscal des locations saisonnières
Les revenus tirés de la location saisonnière sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Le régime micro-BIC : il s’applique si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés). Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les charges, et est imposé sur la moitié de ses revenus.
- Le régime réel : il concerne les propriétaires dont les recettes dépassent les seuils du micro-BIC ou qui optent volontairement pour ce régime. Ils doivent tenir une comptabilité précise et déduire leurs charges réelles (amortissement du bien, frais d’entretien, intérêts d’emprunt…).
Pour bénéficier du régime le plus avantageux, il est recommandé de réaliser une étude comparative en fonction de sa situation personnelle et des caractéristiques du logement.
Optimisation fiscale grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs. Pour en bénéficier, il faut remplir les conditions suivantes :
- Les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Le logement doit être loué meublé et constituer la résidence principale du locataire.
Le LMNP permet de déduire les charges réelles du montant des loyers perçus, y compris l’amortissement du bien, ce qui peut aboutir à une imposition réduite voire nulle. En outre, le propriétaire peut également bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.
Investissement dans un meublé de tourisme classé
L’investissement dans un meublé de tourisme classé offre plusieurs avantages fiscaux :
- Un abattement forfaitaire de 71 % pour les charges dans le cadre du régime micro-BIC.
- La possibilité de récupérer la TVA sur l’achat et les travaux, à condition que le logement soit géré par un exploitant professionnel et que certaines conditions soient remplies (loyers soumis à TVA, durée minimale d’engagement…).
Toutefois, ce dispositif nécessite un investissement initial plus important et une gestion rigoureuse pour maintenir le classement du logement.
Les dispositifs d’investissement locatif
La location saisonnière peut également bénéficier de certains dispositifs d’investissement locatif, tels que :
- Le dispositif Censi-Bouvard, qui permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 % du montant investi dans un logement meublé neuf ou en l’état futur d’achèvement, loué pendant au moins 9 ans et situé dans une résidence de tourisme classée.
- Le dispositif Pinel, qui concerne les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, loués pendant au moins 6 ans et respectant certaines conditions de performance énergétique. La réduction d’impôt varie entre 12 % et 21 % du montant investi, selon la durée de location choisie.
Ces dispositifs sont soumis à des plafonds de loyer et de ressources des locataires, ainsi qu’à des limites annuelles d’investissement.
Au regard de cette réglementation et des possibilités d’optimisation fiscale, il est essentiel pour les propriétaires souhaitant se lancer dans la location saisonnière de bien s’informer et de se faire accompagner par des professionnels du secteur. Ainsi, ils pourront tirer le meilleur parti de leur investissement tout en respectant les règles en vigueur.