La fiscalité immobilière est un sujet complexe qui concerne à la fois les propriétaires, les investisseurs et les locataires. Elle est constituée de différentes taxes et impôts qui s’appliquent aux biens immobiliers, aux revenus tirés de ces biens et aux transactions immobilières. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet de la fiscalité immobilière en France, avec ses spécificités et ses enjeux.
Les différents types d’impôts et taxes liés à l’immobilier
La fiscalité immobilière se compose essentiellement de trois types d’impôts : la taxe foncière, la taxe d’habitation et l’impôt sur le revenu. Les deux premières sont des taxes locales, tandis que la dernière est un impôt national.
La taxe foncière concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non bâtis. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et varie selon les communes. Les propriétaires doivent s’en acquitter chaque année, même s’ils louent leur bien.
La taxe d’habitation est due par les occupants d’un logement au 1er janvier de l’année en cours, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Comme la taxe foncière, elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et varie selon les communes. Toutefois, depuis 2020, la taxe d’habitation est en cours de suppression pour les résidences principales.
L’impôt sur le revenu concerne les revenus tirés de la location d’un bien immobilier. Les propriétaires sont imposés sur les loyers perçus, après déduction des charges et des éventuelles réductions d’impôt. L’imposition dépend du régime fiscal choisi : le régime réel ou le régime micro-foncier.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Face à la complexité et au poids de la fiscalité immobilière, plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif. Parmi eux, on retrouve notamment :
- Le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, sous certaines conditions (plafonds de loyer, de ressources des locataires, etc.).
- Le dispositif Malraux, destiné à favoriser la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux réalisés.
- Le dispositif Censi-Bouvard, qui concerne les investissements dans les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD…). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans.
Ces dispositifs ont pour objectif de stimuler la construction et la rénovation de logements, tout en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs. Toutefois, ils sont soumis à des conditions spécifiques et ne sont pas accessibles à tous les projets immobiliers.
Les règles fiscales lors de la vente d’un bien immobilier
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur peut être soumis à deux types d’imposition : l’impôt sur la plus-value immobilière et les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ».
L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique lorsque le bien vendu a été acquis pour un montant inférieur à celui auquel il est revendu. La plus-value réalisée est alors imposable au taux forfaitaire de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Toutefois, des abattements pour durée de détention sont appliqués, permettant une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur la plus-value et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les déjà mentionnés droits de mutation à titre onéreux sont quant à eux dus par l’acquéreur et sont collectés par le notaire lors de la vente. Ils représentent généralement entre 7 et 8 % du prix de vente, dont une part importante revient aux collectivités locales (départements et communes).
La fiscalité immobilière en cas de succession ou de donation
En cas de transmission d’un bien immobilier par succession ou donation, les héritiers ou les bénéficiaires sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit. Ces droits varient en fonction du lien de parenté entre le défunt ou le donateur et le bénéficiaire, ainsi que de la valeur du bien transmis.
Des abattements sont prévus pour alléger la charge fiscale, notamment un abattement de 100 000 € en ligne directe (parents-enfants) et un abattement spécifique pour les donations en pleine propriété (par exemple, 31 865 € pour une donation entre époux ou partenaires de PACS). Des réductions de droits peuvent également être accordées sous certaines conditions (donations-partages, donations temporaires d’usufruit…).
La fiscalité immobilière est donc un enjeu majeur pour les investisseurs et les propriétaires. Elle comprend différentes taxes et impôts qui s’appliquent à chaque étape de la vie d’un bien immobilier : acquisition, détention, location, vente ou transmission. Pour optimiser sa fiscalité immobilière, il est primordial d’être bien informé sur les dispositifs existants et leur mode de fonctionnement afin d’en tirer le meilleur parti.